Kæmpe byprojekt i modvind: Nu anklages kommune for at give lokal rigmand »mystiske« millionfordele

Rettelse: Avisen skrev oprindeligt, at det kommunale areal, der skal sælges, udgør 12,5 hektar. Det var ikke korrekt. Der er derimod tale om 33,7 hektar

»Der er noget ved økonomien, som virker ”fishy”« – Metin Aydin (R).

»Der er virkelig noget i denne sag, som enten lugter eller er meget mystisk.« – Henrik Arens (LA).

Det er sjældent, at der på den måde bliver luftet mistro i den aarhusianske byrådssal. Den hang dog tungt i luften, da de folkevalgte forleden debatterede udviklingen af en helt ny bydel: Marienlyst. En såkaldt »naturbydel« med plads til 14.000 mennesker, som skal kiles ind mellem Tilst og AUH.

Og der er rigtig mange aspekter i det milliarddyre projekt, som har vakt undren og spørgsmål. Infrastruktur, kollektiv trafik, støjgener og naturhensyn er blot nogle af de flag, der er blevet hejst.

Samtlige af byrådets partier er lunkne ved Teknik og Miljø-rådmand Nicolaj Bangs (K) plan for projektet, men der er især to ting, der har fået advarselslamperne til at blinke – også hos nogle store udviklingsselskaber.

Nogle helt særlige købsvilkår af kommunal jord og placeringen af idrætsfaciliteter. To ting, der vil fore en lokal rigmands lommer med rigtig mange millioner.

Udviklere: Kommunen taber 70 mio. kr.

Rigmanden hedder Jens Stausholm. Lyder navnet bekendt, skyldes det, at han efter at have bygget en succesfuld reklamevirksomhed kastede sig over ejendomsudvikling og lufthavnen i Tirstrup.

Lufthavnseventyret er dødt. De 30 mio. kr., han i marts 2019 – til stor glæde for Jacob Bundsgaard (S) og Aarhus Kommune – kastede efter den underskudsgivende Aarhus Airport, er tabt.

Byggematadortilværelsen lever dog i bedste velgående.

I januar 2020 vandt Stausholm med sit selskab Stadt retten til at købe 33,7 hektar af kommunens jord i Brendstrup, som bliver en stor del af det nye Marienlyst. Det skete under daværende Venstre-rådmand Bünyamin Simsek, som i dag er konservativ.

Nu, fem år senere, er Teknik og Miljø klar til at sætte fut i byprojektet og indgå den endelige købsaftale med Stadt, som imidlertid er gået sammen med svenske Heimstaden om projektet. Men ganske opsigtsvækkende har aftalen fået to andre byudviklingsselskaber, der skal være med til at bygge Marienlyst, til at stå frem med offentlig kritik.

Sjællandske ALFA Development (ALFA) og Marienlyst Århus Nord (MÅN), som har pensionsgiganten AP Ejendomme i ejerkredsen, kritiserer nu kommunen for at give Jens Stausholm en række fordele, der afviger markant fra de oprindelige købsvilkår. Så meget, at de anklager kommunen for forskelsbehandling og konkurrenceforvridning.

Udviklerne har regnet sig frem til, at Stausholm står til at slippe mindst 70 mio. kr. billigere med de nye vilkår. Det er altså penge, som kommunekassen dermed vil gå glip af.

»Køber får økonomiske vilkår ved områdets udbygning, som vil være konkurrenceforvridende i forhold til andre bygherrer,« skriver de to konkurrenter til byrådet.

ALFA var det eneste firma ud over Stadt, der bød på de kommunale grunde i sin tid, men begge kritikere påpeger, at andre udviklere formentlig ville have budt, hvis de havde fået samme fordele som Stadt.

Får jorden til spotpris

ALFA og MÅN fremhæver flere ting ved aftalen, som udelukkende er til Jens Stausholms og Stadts fordel.

For eksempel går kommunen med til at sælge arealet i 11 etaper i stedet for ét stort salg. Dermed kan Stadt opkøbe jorden drypvist frem til 2038 og slippe for at lægge det samlede beløb på ca. 300 mio. kr. ad én omgang, som der ellers var lagt op til i kommunens udbud.

Dermed går kommunekassen glip af en forrentning af pengene, som udviklerne estimerer vil betyde et tab på mindst 40 mio. kr.

»Det betyder reelt, at kommunen ”låner” likviditet til køber,« skriver ALFA og MÅN.

En anden stor ændring handler om prisregulering. Kommunen ændrer på nogle centrale forudsætninger i udbuddet ved at sætte et loft over det årlige nettoprisindeks og suspendere indeksreguleringen i fire år.

Det betyder med andre ord, at mens prisen på alt andet her i landet stiger, så slipper Stadt for, at prisen på Marienlyst-jorden stiger i samme grad.

Ifølge udviklerne betyder det et potentielt tab for kommunekassen på mindst 30 mio. kr.

Spørger man økonomiprofessor Peter Bogetoft fra Copenhagen Business School, så har Jens Stausholm og Stadt fået en god rigtig aftale.

»Det ser ganske rigtigt ud til, at den valgte udvikler har fået nogle betydelige økonomiske gevinster ved de gennemførte justeringer i de økonomiske betingelser,« siger han og fortsætter:

»Men det er vanskeligt at vurdere, om de står mål med de udfordringer, der er opstået efter det oprindelige udbud. For at vurdere det skal man meget dybere ned i detaljerne i det oprindelige udbud sammenholdt med den endelige plan.«

Giver sig selv mundkurv på

Avisen ville gerne spørge, hvad der får Aarhus Kommune til at ændre en aftale så markant til egen ulempe, at en privat udvikler får en klækkelig tocifret millionrabat. Det vil Teknik og Miljø dog desværre ikke svare på.

Højst usædvanligt nægter forvaltningen og rådmand Nicolaj Bang »på nuværende tidspunkt« at kommentere den store plan, man har valgt at lægge ud til offentlig skue.

I en besvarelse til byrådet er der dog en snert af forklaring.

I forhold til etapeopdelingen har et eksternt advokatselskab vurderet, at kommunen overholder udbudsreglerne, lyder det fra Teknik og Miljø. Man har også fået et ejendomsmæglerfirma til at kigge på købesummen, og vurderingen er, at salgsprisen svarer til markedsværdien.

Derfor er det »ikke korrekt«, står der, at kommunen taber et tocifret millionbeløb som følge af ændringerne.

Alligevel erkender Teknik og Miljø, at Stadt får en rabat i spørgsmålet om prisregulering, og det skyldes, at den kommunale planlægning har været forsinket.

»Køber har været forhindret i at komme i gang. Det har endvidere betydet, at køber har måttet revidere og bearbejde sit projekt betydeligt.«

Derfor mener Teknik og Miljø, at rabatten er »berettiget«, fordi Stadt har fået »betydelige økonomiske byrder« og er »helt uden skyld« i forsinkelsen.

Dét er dog at forskelsbehandle firmaer, mener ALFA og MÅN, for der står fire-fem andre udviklere på sidelinjen med Marienlyst-arealer, som også har måttet døje med Teknik og Miljøs langsommelighed.

»Alle har måttet tåle de økonomiske virkninger af forvaltningens forsinkelser,« påpeger de.

ALFA og MÅN ønsker for nuværende ikke at stille op til interview og uddybe kritikken.

Ekspert: Kan være ulovligt

Avisen har forelagt sagen for Cecilie Fanøe, forsker og underviser i udbuds- og statsstøtteret på Copenhagen Business School. Hun har aldrig hørt om, at man på den måde kompenserer en køber for forsinkelse, hvis det ikke er fastsat som en mulighed i udbudsmaterialet.

Hun mener, at kommunen i denne sag kan være på kant med både EU’s statsstøtteregler og de danske udbudsregler.

»Ud fra de oplysninger, jeg har fået forelagt, vil jeg umiddelbart vurdere, at man har overtrådt reglerne her ved at lave væsentlige ændringer. Generelt er det problematisk, hvis man ændrer væsentligt i kontrakten efter tildelingen.«

Cecilie Fanøe forklarer, at man som offentlig instans ikke må støtte en virksomhed selektivt og tilbyde særlige vilkår til én bestemt virksomhed frem for andre. Så kan der være tale om ulovlig støtte og konkurrenceforvridning.

»I denne sag ændrer man de økonomiske forudsætninger og giver en fordel til en markedsaktør på selektiv vis. Og ifølge de kritiske udviklere er det ikke sket på markedsvilkår, da andre ville have budt sig til med de nye vilkår. Det vil statsstøtteretligt være problematisk.«

I forhold til udbudsreglerne handler det ifølge eksperten om, at de er til for at åbne markedet og få så mange aktører i spil som muligt.

Men konkurrencen mellem aktørerne skal være fair, og derfor må man ikke lave væsentlige ændringer, der afviger fra det, udviklerne oprindeligt bød på. Det hele står og falder dog med, hvornår en ændring er væsentlig.

I Marienlyst-sagen er der tale om et køb til ca. 300 mio. kr. Har ALFA og MÅN ret i, at kommunen giver fordele for mindst 70 mio. kr., så er der for udbudsekspert Cecilie Fanøe ingen tvivl om, at der er tale om væsentlige ændringer.

»Helt bestemt. Udbudsretligt vil en kontrakt være væsentligt ændret, hvis man ændrer på de grundlæggende principper. Jeg vil vurdere, at det er væsentligt, at man laver etapeopdeling i stedet for et samlet salg og ændrer den økonomiske balance til fordel for vinderen af udbuddet.«

Betyder det, at udbuddet bør gå om?

»Det vil være en vurderingssag, som kommunen bør få rådgiverhjælp til. Fra min neutrale stol kan den her sag gå to veje, hvis det ikke går om. Man kan gå udbudsvejen og anfægte tildelingen med påstanden, at der er ændret væsentligt på kontrakten. Eller man kan gå til EU-Kommissionen og anmelde, at der er tildelt statsstøtte.«

Forleden troppede ALFA og MÅN op hos Teknisk Udvalg for at give deres mening til kende. Sagen forventes at skulle udvalgsbehandles igen i uge otte.

Jens Stausholm er ikke vendt tilbage på avisens interviewforespørgsel.

»Tåbelig« placering af skole og idræt

Og så var der den anden ting, der har vakt stor undren over planlægningen af Marienlyst: placeringen af skole og idræt i hver sin ende af byen.

Det kan du læse mere om søndag, hvor vi her på sitet publicerer en særskilt artikel om den sag.

Her vil du blandt andet kunne læse, hvordan en række politikere er fuldstændig uforstående over for beslutningen, og hvordan Jens Staunsholm også står til at drage stor fordel af det.