Milliardplan skulle løfte Gellerup ud af problemer: Men private udviklere byggede noget helt andet end planlagt

Gravemaskinen stod klar i baggrunden. Borgmesteren tog det første spadestik. Alle var glade.

For den 24. oktober 2017 gik byggeriet af de første ca. 3.000 planlagte private ejerboliger i Gellerup/Toveshøj-området i gang på Gudrunsvej. I dag – snart seks år senere – er ikke en eneste af de nye boliger solgt til en boligsøgende aarhusianer eller tilflytter.

Netop ejerboliger til private er ellers en væsentlig del af den helhedsplan for Gellerup og Toveshøj, som skal sikre, at området kommer væk fra at være et udsat boligområde med parallelsamfund – tidligere betegnet som en ghetto på daværende regeringers ghettoliste.

»Der er stadig ingen private ejerboliger i området, og det udfordrer kommunen på flere områder. Vi er på den front langt fra målet med omdannelse af Gellerup/Toveshøj, og børnefamilier i middelklassen har færre muligheder for at købe sig en ejerbolig i Aarhus, som de har råd til at betale. Det har den konsekvens, at de i dag ofte flytter til nabokommunerne, og det udfordrer den sociale sammenhængskraft i kommunen,« siger Bente Lykke Sørensen, som er bystrategisk chef ved Aarhus Kommune.

Byrådet til temamøde

Torsdag var Aarhus Byråd samlet til et temamøde om udfordringerne i kommunens udsatte boligområder.

En af udfordringerne er, at der trods store planer og millioner af kroner til omdannelse af boligområder flere steder i byen endnu ikke er skabt de blandende bydele i den grad, som kommunen havde håbet på. Blandt andet ikke i Gellerup eller – som omtalt forleden i Jyllands-Posten – i bydelen Tilst, hvor private udlejere ifølge kommunen har bygget så mange små lejligheder til overkommelige huslejeniveauer, at hele bydelen i den vestlige del af Aarhus er på vej til at blive kategoriseret som en udsat bydel frem for alene et udsat boligområde, frygter kommunen.

Også i Gellerup har private aktører bygget mange boliger, men foreløbig kun med udlejning for øje.

Aarhus efterspørger derfor – i lighed med bl.a. Københavns Kommune, som har tilsvarende problemer – mulighed for at kræve andre former for såkaldt boligtypografi end private udlejningsboliger, når en lokalplan skal på plads. Aarhus Kommune vil have regeringen til at ændre planloven, så kommunen kan stille krav om, at almene boliger og private boliger skal opføres i samme takt, og så der kan stilles krav om mindsteandel af ejerboliger i nye lokalplaner. Det kan kommunerne ikke i dag.

»Vi har brug for hjælp fra Folketinget, så vi kan få bygget flere ejerboliger. I Gellerup såvel som i Malling. Vi har brug for, at de private boligudviklere hjælper med at sikre flere ejerboliger, så flere mennesker med almindelige indkomster kan få råd til at bo i Aarhus,« siger rådmand for sociale forhold og beskæftigelse Anders Winnerskjold (S), som står i spidsen for Aarhus Kommunes kommende indsats med at sikre blandede bydele og bedre integration.

Krav om ejerformer

Aarhus Kommune vil have planloven lavet om, så den giver mulighed for, at kommuner i forbindelse med lokalplaner kan stille krav om ejerformer – herunder ejerboliger.

»Mange kommuner oplever den samme udvikling som Aarhus Kommune – altså at der i disse år hovedsageligt bliver opført privat udlejningsbyggeri. Planloven giver mulighed for, at der kan stilles krav om størrelserne på boligerne. Vores erfaring er, at når der bliver stillet krav om boligstørrelser på over 130 kvm., så er sandsynligheden størst for, at boligen bliver en ejerbolig større,« siger Bente Lykke Sørensen, der pointerer, hvad kommunens ønske til regeringen præcist er.

»I dag kan vi stille krav om, at 25 pct. skal være almene boliger i en lokal plan. Nu ønsker vi at få mulighed for også at stille krav over for de private udlejningsvirksomheder. At en vis andel skal være ejerboliger,« siger hun.

Når boligtypografien foreløbig er endt uden den forventede effekt – altså en blandet bydel i Gellerup og Tilst – hvad er så gået galt?

»Det kan konstateres, at der både i Gellerup og i Tilst i vidt omfang er sket en tilvækst af små private udlejningsboliger. Der er den forskel på Gellerup og Tilst, at byggeretterne i Tilst hovedsageligt er solgt af en privat grundejer og altså ikke af en boligorganisation. I Gellerup er det Brabrand Boligforening, som har solgt de byggeretter, der har dannet baggrund for opførelsen af de nye boliger. Man kan håbe, at nogle af de unge mennesker, der er flyttet til Gellerup i de små nye lejeboliger, får lyst til at blive i området og derfor kan danne grundlaget for, at der kommer ejerboliger,« siger Bente Lykke Sørensen.

Ikke rentabelt

Hvad gik så galt, at virksomheden Svanen Gruppen tilbage i 2017 lagde op til at opføre de første 222 private familieboliger – heraf 26 private rækkehuse, som skulle sælges – i området?

»Det var vores mening at bygge boligerne, som skulle sælges til private. Men det hele er endt med at blive private lejeboliger. Vi kunne ikke få økonomien til at hænge sammen med ejerboliger. Det var simpelthen ikke rentabelt. Markedet var ikke til det,« forklarer medindehaver af Svanen Gruppen, Morten Brixhuus, i dag med henvisning til, at Helhedsplanen for Gellerup på daværende tidspunkt stadig ikke havde vist sin mulige effekt.

»Vi var nogle af de første private investorer i området, derfor hed vores byggeri også Pionerhusene. I dag er området mere etableret, så private boliger kan nok have bedre effekt i dag,« siger Morten Brixhuus, der oplyser, at virksomheden gerne vil samarbejde med Brabrand Boligforening om opførelse af kommende nye boliger – og gerne nye private ejerboliger – i Toveshøj-området.