Nye lånegrænser giver stor vitaminindsprøjtning til sommerhusmarkedet

Privatøkonomi Aktiviteten på sommerhusmarkedet har de sidste år været relativ beskeden, og antallet af sommerhuse til salg har været historisk højt. Det er på trods af, at renteniveauet gennem mange år har været lavt, og at den økonomiske krise er lagt bag os.

Hensigten med de nye belåningsregler er derfor uden tvivl, at man fra regeringens side ønsker at stimulere aktiviteten på sommerhusmarkedet. Betydningen af de ændrede lånemuligheder har imidlertid ikke været omtalt i særlig høj grad og flere har endda nedtonet betydningen med henvisningen til, at en sommerhusejer kun vil spare et lille rentebeløb. Skeptikernes argument er, at rentebesparelsen på et sommerhus til eksempelvis 1,5 millioner kroner, kun vil udgøre under 400 kr. om måneden efter skat, og at det ikke for alvor vil stimulere noget. Her tager man imidlertid afgørende fejl, eftersom det er andre parametre, der alvor vil gøre en forskel.

Sommerhussalg vil stige

Det er min overbevisning, at sommerhusmarkedet med de nye regler vil opleve den største positive påvirkning siden de afdragsfrie lån blev en mulighed i 2003. Såfremt de ændrede regler indføres som planlagt, vil det uden tvivl betyde, at antallet af solgte sommerhuse vil stige, at sælgerne vil opleve kortere liggetid samt højere priser. Og hvorfor så det?
Det er i den sammenhæng vigtigt at se på, hvordan en typisk sommerhuskøber i dag finansierer sit sommerhus, og hvad grundtanken bag investeringen er. Den typiske sommerhuskøber fokuserer nemlig ofte på følgende:
- Den løbende udgift til sommerhuset skal være så lav som mulig, hvorfor udlejning ofte indgår i regnestykket.
- Så vidt muligt ønsker man at undgå lån ud over realkreditlånet, hvorfor den resterende finansiering typisk kommer fra opsparing eller friværdi i huset, hvor man bor.
At den typiske sommerhuskøber ofte kommer med et større beløb selv, og samtidig ønsker at undgå den dyrere bankfinansiering, er således to afgørende faktorer.

To eksempler

Lad os tage udgangspunkt i et eksempel, hvor en potentiel sommerhusejer kommer med 500.000 kr. - enten som opsparing eller friværdi fra ejerboligen. Med de nuværende belåningsregler, vil den optimale finansiering for køberen blive et sommerhus med en samlet pris på 1.250.000 kr., hvor de 500.000 kr. udgør de 40 procent efter realkreditlånet (eksempel 1).
Med en belåningsmulighed på 75 procent vil de 500.000 kr. pludseligt kunne indgå i en optimal finansiering af et sommerhus med en samlet pris på 2.000.000 kr., hvor købers egne penge nu udgør 25 procent af købsprisen (eksempel 2).
At man med samme opsparing nu kan købe et betydeligt dyrere sommerhus, vil for den potentielle køber fremstå særdeles attraktivt. Det dyrere sommerhus i eksempel 2 vil naturligvis have højere udgifter til realkreditlån samt ejerudgifter som ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Køberen får i eksempel 2 med et større hus dog pludseligt også et hus, hvor der måske er plads til otte personer i stedet for seks personer og måske to badeværelser i stedet for et. Dermed vil han også kunne opnå en potentiel lejeindtægt, som er noget højere end i eksempel 1.
Et realistisk bud vil være, at lejeindtægten til ejer i eksempel 1 vil udgøre omkring 30.000 kr., mens indtægten i eksempel 2 vil ligge på omkring det dobbelte. Når samtlige udgifter og indtægter på de to sommerhuse regnes med, lander begge på en månedlig udgift efter skat på ca. 3.000 kr. med et afdragsfrit realkreditlån og når køberen selv kommer med 500.000 kr.
Der vil naturligvis være mange variationer fra sommerhus til sommerhus, men den generelle tendens er tydelig, og derfor illustrerer de to eksempler ganske godt, at de nye belåningsregler vil gøre det mere attraktivt for flere at investere i et sommerhus. Derudover vil købere med relativ lille opsparing få lettere ved at købe et sommerhus til en pæn pris, og flere får mulighed for at rykke 'en klasse op' og dermed købe et sommerhus til et højere prisniveau. Endelig vil både billigere og dyre sommerhuse få gavn af de nye regler.
Når disse mekanismer for alvor kommer i spil vil det også relativt hurtigt betyde, at priserne stiger, at liggetiderne falder og at antallet af sommerhuse til salg vil falde.
Så alt i alt vil der ske en ganske stor positiv påvirkning af markedet.