Randers står i en akut mangel på parcelhusbyggegrunde

Det er et kæmpe problem for Randers, og de mange børnefamilier som Kommunen så gerne vil tiltrække.

Lige præcis på dette område halter Kommunen alvorligt bagefter de Kommune vi gerne vil sammenligne os med – Bl.a. Silkeborg, Horsens og Skanderborg

Udbuddet er ganske enkelt for lille.

Der skal snart ske noget, og Kommunen burde sætte alle sejl til og topprioritere lokalplaner til parcelhusgrunde.

Kommunen har udarbejdet meget fine politiske kriterier for prioriteringer og en på papiret, en super kvalitetsmanual for lokalplanlægning, men desværre så er der lang vej til at leve op til egne krav og manualen.

De valgte politiske kriterier, lever min anmodning mere end rigelig op til.

kvalitetsmanual_12102022_hjemmeside.pdf (randers.dk)

ANTAL AF BYGGEGRUNDE I RANDERS BY OG DE POPULÆRE FORSTÆDER:

Pt. ligger officielt Kommunen kun med 0 byggegrunde i Hornbæk, 5 byggegrunde på Kærsmindebadet, og 21 i Dronningborg. = 26 stk. (Heraf 29 byggegrunde tilført i november 2021)

Privat ligger jeg som den eneste med kun 24 byggegrunde (Heraf 34 nye tilført i december 2021)

Total for de mest populære byggegrunde i Randers by og forstæderne = kun 50 stk. dd. i 2022

Det tal burde være gennemsnitlig 400 parcelhusgrunde.

Der er ganske få områder hvori i KP21-33 er udlagt ramme udviklingsområder til parcelhusgrunde.

Jeg har vedlagt et kortbilag, som viser hvor de få områder er, og hvor få parcelhusbyggegrunde der kan etableres.

En del af områderne er begrænset af rækkefølgeplaner, gældende for Dronningborg, Helsted og Munkdrup.

I områderne Hornbæk, Munkdrup, Helsted & Bjellerupladegaard skal der først udarbejdes helhedsplaner = forsinkelser på minimum ½ år

Herudover skal større private arealudlæg som I Hornbæk, påtænkes udstykket i etaper, af ca 10 ha af gangen, svarende til ca. 50 byggegrunde af gangen, da ingen vil løbe en økonomisk risiko i forhold til en passende afsætningshorisont.

Tidsplan fra igangsættelse til vedtagelse af en lokalplan tager som udgangspunkt minimum 3/4 år med selve de politiske processer og høringer forud for selve vedtagelsen, og der ligger pt ingen lokalplaner i denne proces?

Selv hvis vi antog, at alle områder kunne lokalplanlægges samtidigt til parcelhusgrunde, så vil der være 50 i Hornbæk, 50 i Helsted, 50 BjellerupLadegaard, 50 i Dronningborg & 25-50 i Munkdrup Ca 250 byggegrunde.

Det vil svarer til ca. 2 til 2,5 års forbrug set over de sidste ti års efterspørgsel. Og det var antaget at de kom ud samtidigt, men det er jo ikke realistisk, og derfor er udbuddet fatalt lavt

Efter 2 til 3 år, så ville BjellerupLadegaard, Dronningborg og Munkdrup ikke have flere parcelhusgrunde, og der ville i Kommuneplanen ikke være nye rammebelagte arealudlægningsmuligheder til Parcelhuse?

Kritik af langsommeligheden og dialogen med Kommunen:

Når vi lokale projektudviklere så ønsker at igangsætte nye områder, som vi ejer, for at skabe vækst i Randers, så mødes vi ikke med denne åbenhed og smidig myndighedsbehandling og fine intentioner i Kvalitetsmanualen for lokalplanlægning eller for den sags skyld politiske prioritering for igangsætning af lokalplaner.

Vi oplever derimod rigtig lang responstid på vores henvendelser. Ingen projektkoordinator. Ingen dialog. Lange ventetider på møder, og et system der er meget lukket.

Og det til trods for at man lever op til alle de politiske kriterier for prioriteringer, og de muligheder der er beskrevet i kvalitetsmanualen for lokalplanlægningen.

Det er frustrerende som investor at blive parkeret i uvidenhed, når de politiske prioriteringerne, og forvaltningen kvalitetsmanual er så klare.

Det er slet ikke godt nok at sige, vi har travlt, for det har vi alle.

Det er heller ikke godt nok at gemme sig bag langsommelig sagsbehandling, ved at sige at man følger politiske prioriteringer eller tillægge kriterier der ikke er kendte.

Frustrationen opstår når man ikke kan fortælle, hvor i den politiske rækkefølgeplan man er prioriteret, gerne vise hvilke projekter der ligger foran, eller fortælle hvor man rammer ved siden af skiven og hvad der skal til for at nå i mål? Målet er vi jo fælles om, at skabe et Randers i vækst.

Største frustration er nok at man mangler den saglige dialog og en estimeret tidsplan, så man har noget at forholde sig til. Det burde jo være let ud fra de fine kriterier og manualer.

Når man lader tingene hænge i luften, så opstår den dårlige kemi mellem projektudviklere og Kommunen, og så kommer spekulationerne i fuldt flor, om særbehandling af Kommunale projekter før private, særbehandling af personer frem for andre o.s.v. og det kan helt undgås ved at være saglige, åben og ærlige i dialogen. Hvis de politiske kriterier og kvalitetsmanualen følges burde det ikke være så svært at ligge en samlet prioriteringsplan frem.

Såfremt et projekt støder på udfordringer, gælder det jo om at kunne være agil og derved sikre en sagsbehandling der er så kort, fleksibelt og effektiv som overhovedet muligt.

Kommunen kunne og burde også købe sig til alt den hjælp der var muligt for at nedbringe puklen af lokalplaner. Det er jo ikke lige alle lokalplaner der skaber vækst, langtfra.

Privat ansøgning om ny lokalplan i Dronningborg:

Personligt har jeg for mit areal i Dronningborg ind til nu været i dialog i 10 måneder fra første henvendelse, uden at være i nærheden af, at det lokalplanforslag der er indsendt 3 september 2021, er sat i proces. Vi kan ikke engang få en estimeret tidsplan, og det til trods for at Lokalplanen og Kommuneplantillægget er lavet og i princippet ”bare” skal politisk igangsættes og sendes i høring.

Vi har trods det enormt langsommelige forløb endnu ikke fået tilknyttet en kontaktperson i forvaltningen, som ellers jfr. lokalplanen skulle sikre en smidig sagsbehandling og et koordinerende samarbejde.

Vi har også tilbudt vores assistance i forbindelse med behandlingen, og er helt klar med supplerende undersøgelser eller forhold som forvaltningen mener mangler eller skal belyses nærmere, såfremt Forvaltningen finder det nødvendigt.

Vores store kendskab til projektudvikling, udarbejdelse af lokalplaner m.v. gennem efterhånden mange år, betyder også at alle forhold i det fremsendte lokalplanforslag og tillæg til Kommuneplanen er gennemgået nøje, og der er taget hensyn til alle planforhold, således at den videre proces frem mod en vedtagelse, er så nem og ubesværet som overhovedet muligt. Vores forslag til lokalplan burde være uproblematisk idet der ikke findes et eneste uafklaret forhold.

Det vil sige at vi kan levere byggegrunde ligeså hurtigt som kommune kan vedtage lokalplanen. Som privat skal vi ikke vente på yderligere politiske budgetgodkendelser før vi smider flere byggegrunde på markedet.

Randersbygger –Mulighed for vækst, branding og afledte effekter

Randersbygger som er et byggeudstillingskoncept med base i de fantastiske arealer i Dronningborg, og som i gennem 5 år har afholdt byggeudstillinger, der har tiltrukket tusindvis af borgere fra hele Jylland og Fyn, og som i den grad været med til at sætte fokus på Randers som bosætningskommune, risikere nu med kommunens langsommelighed at gå i stå og i værste fald stoppe. Vi har kontrakt på yderligere 2 år frem 2022/2023 & 2023/2024, og såfremt Randers Kommune ikke snart kommer op i gear, med en ny lokalplan i Dronningborg, så risikere Kommunen at miste sin status som Udstillingsby (måske den bedste udstillingsby målt på besøgende)

Det vil jo være en katastrofe.

Herudover skaffede jeg TV2 udsendelsen ”Nybyggerne” til Randers i 2019, som blev set af millioner af tv seere og på åbent-hus dagen før finalen blev besøg af over 4.000 gæster.

Erhvervsvenlighed

Professionelle udstykkere prioriteres som erhverv. Det er ligeledes et stærkt politisk prioriteret kriterie.

Jeg har gennem snart 16 år investeret i Randers og har udarbejdet 3 lokalplaner for 286 boliger og forhåbentligt snart den 4 lokalplan med yderligere 82 boliger.

Ingen andre private udvikler har projekteret og udviklet så mange boliger til parcelhuse i Randers Kommune.

Der skal gøres noget, både på dialog, samarbejde og proces af lokalplaner til parcelhusgrunde – ellers vil Randers tabe vækst.

Projektudvikler EB Invest Randers ApS Erik Bo Andersen