Ole var i chok efter møde med advokater. Nu vil han sagsøge kommunen efter »alvorlige« skader lukkede hans butik i to måneder

På vej ud til bilerne vidste de ikke, hvad de skulle sige til hinanden.

Så chokeret var Ole Abildgaard og hans advokat kort efter et møde, de havde holdt med advokater fra kommunens ejendomsforvaltning Aarhus Ejendomme i sidste uge.

Ole Abildgaard ejer den kendte aarhusianske musikforretning Akustikken, som han har haft i mere end 40 år.

Forskellige adresser har instrumentbutikken haft i Aarhus, men siden 2019 har forretningen holdt til i Jægergårdsgade i det, der tidligere har været slagterilokaler, og med Aarhus Ejendomme som udlejer.

En udlejer, som man nu har tænkt sig at lægge sag an imod.

For en dag sidst i august skulle forretningen pludselig evakueres omgående, da ingeniører havde konstateret »alvorlige beton- og rustskader i en søjle i kælderens bærende elementer,« som det lød i beskeden fra kommunen til Akustikken.

Så i cirka to måneder har den fysiske butik i Aarhus måttet holde lukket for kunder.

Ifølge Akustikken lød meldingen til en start, at lukningen ville tage en uge, men udbedringen af skaden viste sig at være mere krævende end først antaget, og en uge blev til to, så fem, og til sidst otte uger, hvor der ikke kunne drives forretning fra adressen.

Tæt på en million kroner vurderer Akustikkens mangeårige ejer Ole Abildgaard Thomsen, at de to måneder med den lukkede butik angiveligt har kostet forretningen i Aarhus.

Og nu vil han gå rettens vej og sagsøge kommunen for 750.000 kr. for at få dækket sit tab i de måneder, hvor man ikke har kunnet bruge butikslokalerne, oplyser han.

»Der er sgu ikke nogen vej udenom. Jeg synes, de har vist en meget, meget dårlig attitude. Det møde, vi senest holdt med dem, var bare en klar afvisning af alt. Og så er det jo sidste udvej. For jeg synes simpelthen ikke, man kan behandle andre mennesker, som har lidt et tab på den måde – og ikke fordi de har gjort noget forkert, men fordi Aarhus Kommune ikke har styr på deres ejendom,« siger Ole Abildgaard Thomsen.

Mødet, som Ole Abildgaard Thomsen refererer til, handlede om at få lukket en kompensationsaftale for tvangslukningen af butikken. Et møde, Ole Abildgaard Thomsen og hans advokat holdt med Aarhus Ejendomme og deres advokater, og det var altså her, at de lidt senere stod rystet og ikke vidste, hvad de skulle sige til hinanden.

»Der var ingen velvilje fra Aarhus Kommunes advokater. Som i ingen. Alt blev afvist,« siger Ole Abildgaard Thomsen.

»Vi vil gerne have, at de dækker vores driftstab. Altså, vi har jo ikke gjort noget forkert. Det er jo Aarhus Kommune, der har bedt os om at forlade bygningen,« siger Akustikkens mangeårige ejer.

AE: Ikke grundlag for en erstatning

Men spørger man kommunens ejendomsforvaltning, Aarhus Ejendomme, som har vendt tomlen ned til en erstatning for de to måneder, hvor Akustikken ikke har kunnet bruge lokalerne i Jægergårdsgade, ser man helt anderledes på sagen – og man mener tilmed også, at man er gået meget langt for at komme instrumentforretningen i møde.

Blandt andet fordi man påtog sig det økonomiske ansvar for udbedringerne af skaderne, der blev fundet i den bærende søjle i kælderen og siden også to andre søjler – også selvom det ifølge Aarhus Ejendomme er en juridisk »gråzone« at vurdere helt nagelfast i kontrakten, hvem der egentlig har ansvaret for udbedringen af netop den skade, som blev konstateret i kælderen tidligere på året.

Derudover fremhæver Aarhus Ejendomme også, at Akustikken ikke kommer til at skulle betale for de to måneder, hvor butikken har været evakueret, og at man har også valgt at give musikforretningen et fremadrettet 100 procent afslag i huslejen for kælderarealet.

Det skyldes, at butikken nu har mistet en del kvadratmeter der, hvor 325 såkaldte ”soldater” eller jernstænger i dag er sat op for at stabilisere bygningen.

I nabolaget af én million kroner vurderer Aarhus Ejendomme, det cirka har kostet at stabilisere bygningen.

Men først og fremmest har det for Aarhus Ejendomme handlet om at overholde reglerne i kommunalfuldmagten, når man siger nej til at betale en erstatning til Akustikken, siger Tanja Bendorff, afdelingsleder i Udlejning Erhverv under Aarhus Ejendomme.

Kommunalfuldmagten indeholder begrænsninger for, hvornår kommuner må indgå et forlig – og groft forklaret skal kommunen varetage kommunens egne interesser, handle økonomisk ansvarligt, og så må kommuner ikke forfordele enkeltpersoner eller virksomheder.

Om de regler har statens egen advokat, kammeradvokaten Poul Schmith, tidligere skrevet følgende om, hvornår en kommune må indgå et forlig og give en erstatning:

»Vurderer kommunen, at den ville blive dømt erstatningsansvarlig i en retssag om spørgsmålet, kan kommunen – som følge af grundsætningen om, at kommunen skal handle økonomisk forsvarligt – udbetale erstatning/godtgørelse eller indgå forlig med henblik på at begrænse udgifterne til en retssag.«

Altså oversat lidt forenklet: Står kommunen med en tabersag, kan det godt være i kommunens interesse og det mest økonomisk ansvarlige at indgå et forlig. Men Aarhus Ejendomme vurderer altså ikke, man vil blive dømt i en erstatningssag i retten.

»Kommunen kan kun udbetale en erstatning, hvis der enten er et umiddelbart klart juridisk grundlag eller overvejende sandsynlighed for, at kommunen ved en retssag ville blive pålagt at skulle betale en erstatning til borgeren. Kommunen har bedt Akustikken om at dokumentere, at betingelserne for at kunne kræve erstatning er opfyldt. Kommunen har på nuværende tidspunkt ikke modtaget en sådan dokumentation fra Akustikken, hvorfor kravet er blevet afvist. Kommunen kan kun udbetale erstatning til Akustikken, når der foreligger et juridisk grundlag for erstatningskravet,« siger Tanja Bendorff, afdelingsleder i Aarhus Ejendomme.

Skal bevise tre ting

Ifølge Aarhus Ejendomme skal Akustikken kunne bevise tre ting i en kommende retssag.

»De skal kunne bevise, at udlejer (Aarhus Ejendomme, red.) har handlet ansvarspådragende, f.eks. ved at have forsømt sine vedligeholdelsesforpligtelser som udlejer. Der skal dernæst være årsagsforbindelse mellem en ansvarspådragende adfærd fra udlejers side og det af lejer lidte tab. Lejer skal derudover kunne dokumentere, at der er lidt et tab,« siger Tanja Bendorff og tilføjer:

»Aarhus Kommune mangler dokumentation for alle tre ting, og derfor har kommunen på det nuværende grundlag sagt nej til at betale en erstatning,« siger hun.

Mens det ifølge Aarhus Ejendomme er en gråzone, hvem der juridisk har haft ansvaret for at vedligeholde søjlerne i kælderen, så mener kommunens ejendomsselskab i hvert fald ikke, at man har handlet ansvarspådragende.

»Du er som udlejer ikke forpligtet til, at der aldrig kan opstå en fejl i en bygning, der er ikke objektivt ansvar (erstatningsansvar for skader, som forvoldes, uden at skadevolderen har optrådt forsætligt eller uagtsomt, red.) – og det her, det har jo været en skjult skade indvendigt i Akustikkens lejemål. Kommunen har ikke været bekendt med skaden, da kommunen udlejede erhvervslejemålet til Akustikken,« siger Tanja Bendorff.

Hvem skal vedligeholde søjlerne?

Noget af det, der under det seneste møde med Aarhus Ejendomme fik blodet til at bruse en ekstra omgang for Ole Abildgaard, var også, at man blev fortalt, at musikforretningen har ansvaret for det »indvendige vedligehold«.

»Altså vedligehold af selve bygningens konstruktion – hvornår har en lejer nogensinde skullet det? Det er mangel på både respekt for os og eklatant mangel på situationsfornemmelse,« skrev Akustikken i et Facebook-opslag om sagen, som siden er blevet delt mere end 400 gange og har fået mere end 600 kommentarer og reaktioner.

»Det der er da bare ikke i orden....de bærende konstruktioner er da ikke ”indvendig vedligeholdelse”, og at de tillige vil have penge for, at I fraflytter noget, som nærmest var en ruin, da I flyttede derned. Det er godt nok en ommer, Aarhus Kommune,« lyder en af flere oprørte kommentarer.

Men ifølge Aarhus Ejendomme, som henviser til lejekontrakten, er det Akustikken, der har haft ansvaret for »det indvendige vedligehold«, og her er erhvervslejeaftaler ofte skruet sammen på en anden måde, end hvis der er tale om et almindeligt privat lejemål, lyder det fra Tanja Bendorff, der dog som tidligere nævnt også påpeger, at ansvaret for de porøse søjler i kælderen er en juridisk gråzone.

»Jeg tror, når mange har reageret med harme over den her sag, så er det, fordi de forveksler det med et boliglejemål. For der overtager du ikke de samme forpligtelser, som du gør som erhvervsmæssig lejer. Jeg tror også, det er derfor vores lejer (Akustikken, red.) reagerer så kraftigt, som han gør,« siger Tanja Bendorff.

Men den køber Ole Abildgaard Thomsen ikke.

»Nu har jeg læst kontrakten, og det er jo maling, og at vinduerne ser ordentlige ud. Der står jo ikke noget om bygningskonstruktioner.«

Ingen af de to parter mener i hvert fald at være skyld i miseren, der gjorde, at Akustikken måtte holde lukket for kunderne i Aarhus i to måneder.

Hvem der får ret, skal en domstol nu afgøre.

Akustikken flytter snart i helt nye lokaler, det kan du læse mere om her.